网络编辑平台

联系方式

  地址:陕西兴平44信箱

  邮编:713102

  电话:029-38316905

  邮箱:rpl1980@126.com

企业会员

在线调查

您认为本刊是否有必要建设自己的网络编辑办公平台?

相关下载

友情链接

您所在位置:首页->技术文章

特色小镇—一条不断走向沉没的大船
发布时间:2019/2/20 12:24:00


几年前和一个招商局长闲聊,他抱怨总有那么多企业都打着小镇的幌子来骗土地,搞得他不胜其烦,疲于接待却没啥成果。他总是陷入小镇洽谈三部曲的死循环中:“放PPT—喝酒—签框架协议”,然后,就没有然后了。

特色小镇其实只是顶帽子,你也可以叫“新城开发”、也可以叫“产城融合”,无非是哪个更加顺应时代而已。做小镇,核心就是要明确项目的主要定位是在于“开发”还是“经营”。

如果主要定位于开发,那小镇就是一个地产项目,都不要藏着掖着,直接谈好自己开发销售的事情,帮政府拓荒新区域,做好配套、攒出人气,当然政府没有理由给你便宜的地价

如果主要定位于经营,那小镇就是一个产业项目,大家按照产业的要求走,税收、产值、就业全部模拟论证一遍,政府算一算企业对当地有多少贡献,然后从地价上反哺给企业,给企业低价供地。不要觉得政府会吃亏,有了产业,就有税收和人气,靠收税和卖地都能挣回来的。

当然,国家对“特色小镇”的预期是非常高的,是对标杭州玉皇山南基金小镇这种顶级小镇。如果只是住宅大盘开发是违反房住不炒的原则,没法给安上“小镇”的名分的,政府甚至谈都不和你谈,会直接告诉你,出门右转是土地交易中心,市场招拍挂拍地去吧。

所以,要谈小镇,就要带着产业,就要做好“经营”的准备。说实话,有没有意愿做好特色小镇是一方面,很多开发商或者资源类企业也是有想法好好做产业的,但有没有能力做好特色小镇的“经营”又是另外一方面。

当年我和那个招商局长就在开玩笑聊,如何从一开始就判断什么样的企业大概率是不靠谱的。总结有两条:

一是空壳企业、初创企业,就算有牛人带队,有高科技、黑科技傍身,也没啥用,因为他没钱,还是要靠土地生钱,这种企业更适合去孵化器待2年后通过得到资本市场认可后再说,不然是不会安安心心做产业的。

二是负债率高的房地产企业,房地产企业来做小镇70%的心思是想做开发,但也有30%的心思做做多元化,政府其实也懂,看重的是他30%的多元化的心思和100%的资金实力,有钱也会有机会引来资源,而且有钱的主总比没钱的主靠谱。但是负债率高的房企却又是一个比较大的问题,因为一旦要经营,其实就是一个回报期很长的资产,而房企的负债又是1-3年期短期负债为主,变成每家企业都害怕的短债长投状态,所以大部分高负债房企一定会被动的将这些资产尽快变现,根本等不到培育期结束,在卖完流动性好的配套住宅之后,就会想方设法卖剩下的产业资产,很难沉下心来好好做。

其实这么一排除之后,剩下的能参与打造小镇的既有实力又靠谱的企业就非常少了。的确也是,特色小镇提出来的时间那么久了,全国范围内能值得一提的也几乎没有,举两个一直被当做标杆的小镇来扒一扒为啥做得好:

一、杭州玉皇山南基金小镇

基金小镇是小镇界的一哥和样板,能打造成功起来的原因具有五个,1)优惠的产业政策,税收、租金补贴、人才引入等政策一应俱全,2)集聚的私募基金产业生态链,300多家金融机构已经覆盖了金融的每个层面,3)优越的交通环境,小镇至杭州城站、火车东站、萧山机场等交通枢纽均不超过40分钟,4)坚实的产业基础,杭州是浙江民间资本的桥头堡,交投活跃,5)相对低廉的租金水平。

其实这个小镇就是在市中心搞了一个低成本的商务中心,当然能做得好。最近杭州金融系统因为P2P承压,不知小镇是否还安好。

二、无锡拈花湾小镇

拈花湾小镇也是文旅小镇的样板,2017年是其开业第三年,游客量达到174万,真心是文旅中的战斗机。但是2016年拈花湾亏损,2017年在政府大量补贴的状态下净利润2300万元,看起来经营已经比较累了。值得一提的是2016年的房地产收入是2.61亿元,2017年是0.96亿元。

做文旅再怎么好,都很难依靠自身经营的力量盈利,也算是小镇的一个困境。

上述两个头部小镇的例子,其操盘主体还是国资,如果是民资,相信赚钱的难度更大了。

经过这几年小镇浪潮的跌宕起伏,华夏的小镇们撤退了,中弘的准小镇们彻底烂尾了,还有更多的小镇连土地出让指标都没蹭上还留在PPT阶段。

还是说明了一个问题:有的是企业排着队想开发,但很少有企业能沉下心去经营,无论是因为意愿强不强,还是能力够不够。

以产业立项的特色小镇和以开发为目的、赚快钱基因深入骨髓的现实行情是有非常大冲突的,对于资金的需求和沉淀是巨量的,但是回报却是明显少于、慢于社会的平均水平。开发商们把特色小镇当做大规模圈地的一个手段,这与政府房住不炒原则相违背;产业商们的经营其实也用不了小镇这种规模,而且重资产投资对产业商是一个极大的负担,这与政府的预期又不一致。不断沉没、乃至销声匿迹,是特色小镇很有可能的一个结局。


国内统一连续出版物号:- |国内发行代码: |国际标准出版物号: |国际发行代码:
主管单位:中国特色小镇商会  主办单位:中国特色小镇商会
版权所有©2019西部发展论坛》编辑部 京ICP备11013578号-4
本系统由北京菲斯特诺科技有限公司设计开发
网站管理
您是本站第2269632名访问者